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Aumento dos custos e decl铆nio da constru莽茫o est茫o piorando a crise imobili谩ria na Europa (Foto: AdobeStock)

Na maioria das cidades m茅dias e grandes e centros econ么micos europeus, a popula莽茫o est谩 crescendo, envelhecendo e as fam铆lias est茫o se tornando menores. As consequ锚ncias s茫o escassez de moradia e aumento dos pre莽os de moradia nessas 谩reas, excluindo tanto fam铆lias de baixa renda quanto trabalhadores de classe m茅dia, como professores, enfermeiros, bombeiros, etc.

Os 煤ltimos n煤meros da FIEC mostram que o setor de constru莽茫o residencial tem diminu铆do significativamente em v谩rios Estados-Membros da UE. No geral, a constru莽茫o nova e a renova莽茫o de moradias ca铆ram 2,6% em 2023 e esperava-se que ca铆ssem mais 5,7% em 2024. Em m茅dia, os alugu茅is de moradias na UE aumentaram 18% e os pre莽os das casas 47% entre 2010 e 2022, altura em que 10,6% das pessoas nas cidades da UE viviam em agregados familiares que gastavam mais de 40% do seu rendimento dispon铆vel em habita莽茫o.

Essa situa莽茫o resulta de m煤ltiplos fatores. Os altos custos de constru莽茫o s茫o um desses muitos fatores que levam 脿 atual crise imobili谩ria. Os custos de constru莽茫o atingiram um recorde hist贸rico ap贸s o impacto da pandemia da COVID nas cadeias de suprimentos, o aumento do pre莽o da energia e as interrup莽玫es nas cadeias de suprimentos causadas pela guerra na Ucr芒nia, bem como o aumento dos custos de m茫o de obra e aquisi莽茫o de terras. Este 煤ltimo pode representar at茅 50-60% do pre莽o final de compra nas 谩reas mais frequentadas. De fato, nessas 谩reas densamente povoadas, a terra 茅 escassa e as regras de zoneamento demoram a evoluir. Al茅m disso, os custos de financiamento e o aumento invis铆vel das taxas de juros que quadruplicaram em um ano impactaram negativamente o setor de constru莽茫o.

Claramente, construir moradias adequadas, sustent谩veis e acess铆veis para todos os cidad茫os da UE se tornou um dos maiores desafios urbanos que a Europa enfrenta.

Moradia acess铆vel

Embora as pol铆ticas de habita莽茫o sejam de responsabilidade dos Estados-Membros, a habita莽茫o tornou-se, pela primeira vez, uma parte distinta do portf贸lio de um Comiss谩rio Europeu. A Presidente da Comiss茫o Europeia, Ursula von der Leyen, que j谩 se referiu 脿 crise da habita莽茫o nas suas orienta莽玫es pol铆ticas de julho de 2024, designou o dinamarqu锚s Dan Jorgensen Comiss谩rio para Energia e Habita莽茫o na nova Comiss茫o. O seu mandato inclui trabalhar num plano de habita莽茫o acess铆vel e numa nova estrat茅gia para a constru莽茫o de habita莽玫es, para apoiar a oferta de habita莽茫o, reduzir os custos de constru莽茫o, garantir que h谩 trabalhadores qualificados suficientes e melhorar a produtividade do setor.

Flanqueado por uma Task Force dedicada, Jorgensen ser谩 apoiado pelo poder de financiamento do Banco Europeu de Investimento. O Parlamento Europeu tamb茅m quer desempenhar um papel forte no jogo. Um Comit锚 especial sobre a crise imobili谩ria na Uni茫o Europeia foi criado e ser谩 presidido pela eurodeputada italiana Irene Tinagli. Entre outras tarefas, este comit锚 investigar谩 as potenciais barreiras e gargalos que afetam o setor de constru莽茫o e seu impacto na crise imobili谩ria, mapear谩 iniciativas inovadoras, identificar谩 necessidades de potenciais reformas e far谩 recomenda莽玫es em um relat贸rio com vencimento em 12 meses.

Mas 茅 claro que a quest茫o principal permanece: sem compet锚ncia direta em quest玫es de habita莽茫o, o que pode ser feito a n铆vel da UE?

Proposta

Em um documento de posicionamento publicado em dezembro de 2024, a FIEC destacou que, embora a pol铆tica habitacional permane莽a sob a jurisdi莽茫o dos Estados-Membros, h谩 uma necessidade urgente de uma resposta coordenada da UE para lidar com a escassez de moradias acess铆veis e sustent谩veis.

Sabendo que o ambiente regulat贸rio geral e os longos procedimentos administrativos representam um enorme fardo para a produ莽茫o de moradias, deve-se considerar mais a op莽茫o de revisar as regras, fundos e pol铆ticas da UE que afetam os mercados imobili谩rios nacionais, com o objetivo de promover a simplifica莽茫o, processos agilizados, concorr锚ncia justa e crescimento econ么mico em benef铆cio de todos.

Olhando para a constru莽茫o em s茅rie e industrial, que a Comiss茫o Europeia gostaria de impulsionar, a FIEC reconhece que ela 茅 parte do futuro do setor e pode ajudar at茅 certo ponto a remediar a baixa produtividade, acelerando o processo e cortando alguns custos. Idealmente, tal industrializa莽茫o deve ter como objetivo agilizar o processo geral de constru莽茫o. Com essa transforma莽茫o, a produ莽茫o de moradias eventualmente se tornar谩 mais r谩pida, mais barata e mais segura, aumentar谩 a qualidade e oferecer谩 um maior valor agregado.

Do lado da demanda, h谩 uma necessidade urgente de implementar medidas para garantir que fam铆lias e jovens tenham acesso a moradias populares por meio de incentivos financeiros e fiscais, facilitando o acesso a empr茅stimos e hipotecas.

Embora o financiamento p煤blico seja muito restrito, tamb茅m 茅 necess谩rio atrair investimentos privados em novos projetos de constru莽茫o de moradias, facilitando os requisitos prudenciais para cr茅dito. De fato, investir em projetos habitacionais n茫o deve ser considerado mais arriscado ou menos atraente do que outras atividades.

Em suma, a a莽茫o coordenada da UE e dos Estados-Membros pode desempenhar um papel de alavancagem e atrair mais empreendimentos baseados no mercado, al茅m de programas de habita莽茫o social.