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Em breve, um brownfield no Tennessee, EUA, se tornar谩 "verde" 脿 medida que um local industrial abandonado na cidade de Chattanooga se tornar谩 uma movimentada regi茫o residencial e de entretenimento, com a principal caracter铆stica do projeto 鈥� um campo de beisebol profissional e um est谩dio 鈥� atualmente em constru莽茫o.

Chamado de projeto South Broad Chattanooga (South Broad), o programa busca rejuvenescer uma 谩rea abandonada e dilapidada ao sul do centro da cidade.

O local, que totaliza mais de 140 acres (56,7 hectares), era a antiga casa das empresas industriais Wheland Foundry e US Pipe and Foundry. O esquema de remodela莽茫o destacar谩 a reutiliza莽茫o e a reciclagem, j谩 que duas estruturas nas quais o metal foi forjado e o a莽o padronizado agora ser茫o usadas para o desfrute do passatempo esportivo mais antigo da Am茅rica.

Uma vez conclu铆do, o est谩dio ser谩 a nova casa do Chattanooga Lookouts. O clube 茅 um afiliado MiLB Double-A do Major League Baseball (MLB) Cincinnati Reds.

O que resultar谩 pode ser 煤nico, disse Jason Freier, CEO do grupo de propriet谩rios dos Lookouts, Hardball Capital, 脿 Construction Briefing. 鈥淥s pr茅dios ser茫o incorporados de forma mais abrangente do que pr茅dios hist贸ricos em qualquer outro est谩dio de beisebol nos n铆veis Major ou Minor League, ou em qualquer instala莽茫o esportiva da qual temos conhecimento鈥�, disse Freier.

Al茅m do est谩dio de beisebol, cuja constru莽茫o come莽ou no m锚s passado, as partes interessadas e autoridades da cidade tamb茅m planejaram e aprovaram o desenvolvimento de moradias, alojamentos, restaurantes e entretenimento. Espera-se que todo o esquema de redesenvolvimento de South Broad traga mais de US$ 1 bilh茫o em obras de constru莽茫o e dure uma d茅cada, com a primeira fase sozinha (incluindo o est谩dio) avaliada em cerca de US$ 300 milh玫es.

Antigos edif铆cios de fundi莽茫o ser茫o reformados para um novo est谩dio de US$ 120 milh玫es

A 鈥減owerhouse鈥�, 脿 direita em tijolo vermelho, e a 鈥減attern shop鈥�, ao centro ao fundo, s茫o edif铆cios hist贸ricos do local do projeto South Broad que ser茫o reutilizados como parte do futuro est谩dio. (Imagem cortesia South Broad Chattanooga)

Freier ofereceu mais informa莽玫es sobre os dois edif铆cios hist贸ricos programados para uma reforma de 鈥済rande porte鈥�.

O projeto busca reutilizar o edif铆cio 鈥減owerhouse鈥� do local 鈥� anteriormente pertencente 脿 Wheland Foundry (Wheland) 鈥� que foi constru铆do na d茅cada de 1880, e o edif铆cio 鈥減attern shop鈥� 鈥� anteriormente pertencente 脿 US Pipe and Foundry (US Pipe) 鈥� que foi constru铆do em 1936.

A Wheland, que fechou suas opera莽玫es no South Broad em 2003, era mais conhecida por produzir materiais e pe莽as durante o boom da fabrica莽茫o de autom贸veis em Detroit, na virada para o s茅culo ^XX . A empresa tamb茅m fabricou produtos para os esfor莽os dos EUA na Segunda Guerra Mundial.

A US Pipe era uma fabricante l铆der de ferro nos EUA na 茅poca em que a casa de moldes foi constru铆da na d茅cada de 1930. O propriet谩rio da empresa encerrou as opera莽玫es no local de Chattanooga em 2006, e ele foi amplamente abandonado desde ent茫o.

A casa de for莽a de Wheland 茅 a mais antiga 鈥� com mais de 140 anos 鈥� e a menor das duas constru莽玫es recuperadas. Ela est谩 localizada ao norte e oeste da loja de moldes. Ela se tornar谩 parte da entrada do est谩dio dos Lookouts no canto direito do campo. As renderiza莽玫es tamb茅m mostram o edif铆cio de tijolos com espa莽o de p谩tio e pra莽as acompanhantes no futuro lado do campo da estrutura.

A casa maior, com padr茫o US Pipe, ser谩 integrada ao sagu茫o e aos assentos da primeira linha de base do est谩dio, que se conectar谩 ao sagu茫o da terceira linha de base por meio de uma passarela.

鈥淎dicionaremos um grande p谩tio [feito de] concreto e a莽o saindo [da loja de moldes] em dire莽茫o ao campo鈥�, acrescentou Freier. 鈥淓sse p谩tio ter谩 ent茫o duas fileiras de assentos de beisebol no lado do campo.鈥�

O projeto tamb茅m pretende reutilizar e reciclar outros componentes do local, 鈥渃omo grandes padr玫es de madeira que eram usados para moldar o a莽o em tubos e pe莽as de hidrantes quando a fundi莽茫o e as instala莽玫es de fabrica莽茫o ainda estavam em uso鈥�, disse Freier.

A constru莽茫o tamb茅m instalar谩 e construir谩 recursos relevantes para mitiga莽茫o de 谩guas pluviais, reciclagem, compostagem, redu莽茫o do efeito de calor e 鈥渞ecursos verdes鈥� adicionais.

Freier acrescentou que o projeto tamb茅m utilizar谩 um consultor de sustentabilidade, instalar谩 barreiras ribeirinhas ao redor de riachos e usar谩 ferramentas de monitoramento e rastreamento de dados para registrar o consumo de energia e 谩gua.

Jogando duro em solo macio: desafios de constru莽茫o de Chattanooga

Uma renderiza莽茫o a茅rea do futuro est谩dio de beisebol Chattanooga Lookouts, incluindo plantas de espa莽o residencial e de escrit贸rios al茅m do campo externo. (Imagem cortesia South Broad Chattanooga)

A constru莽茫o do est谩dio come莽ou com uma cerim么nia de inaugura莽茫o no m锚s passado, em 15 de julho. A EMJ Construction, sediada em Chattanooga, foi contratada como gerente de constru莽茫o em risco e confirmou em 25 de julho que as obras preliminares haviam come莽ado.

Inicialmente avaliado em cerca de US$ 80 milh玫es, o custo de constru莽茫o do novo est谩dio de beisebol disparou para US$ 120 milh玫es.

A New City Properties de Atlanta, Ge贸rgia, 茅 a principal construtora do projeto geral do South Broad. A DH&W Architects e a consultoria Brasfield & Gorrie auxiliaram a EMJ com o projeto e a pr茅-constru莽茫o.

Freier explicou o esquema b谩sico para a constru莽茫o do est谩dio de beisebol e ent茫o destacou os ajustes que precisar茫o ser feitos neste caso.

鈥淸Primeiro], n贸s escavamos a tigela de assentos e ent茫o despejamos o concreto em camadas abaixo do n铆vel do solo para formar a tigela. Normalmente, n贸s cavamos algo como 18 a 21 p茅s (5,5 m a 6,4 m) para conseguir fileiras suficientes de assentos鈥�, ele disse sobre uma constru莽茫o t铆pica de campo de beisebol.

鈥淎qui, devido a problemas com o len莽ol fre谩tico 鈥� o Rio Tennessee fica do outro lado [da rodovia] do nosso local 鈥� e 脿 natureza dos solos no local, s贸 conseguimos descer cerca de 8 p茅s (1,4 m).鈥�

Isso levou o projeto a exigir um sagu茫o elevado no lado da terceira base e em todo o campo externo do est谩dio para instalar assentos suficientes.

鈥淎dicionaremos um grande p谩tio [feito de] concreto e a莽o鈥� [e] esse p谩tio ter谩 duas fileiras de assentos de beisebol no lado do campo鈥�, disse ele.

鈥淥 sagu茫o do lado da primeira base precisa permanecer no n铆vel porque iremos reutilizar [os pr茅dios da casa de for莽a e da loja de moldes], ent茫o o sagu茫o precisa permanecer no mesmo n铆vel desses pr茅dios鈥�, disse Freier, referindo-se 脿 infraestrutura deixada pela US Pipe e Wheland.

Por que o Chattanooga Lookouts est谩 construindo um novo campo de beisebol?

Render da antiga 鈥渃asa padr茫o鈥� da US Pipe and Foundry reutilizada como um sagu茫o de est谩dio e plataforma de assentos. (Imagem cortesia de South Broad Chattanooga)

Freier destacou v谩rios problemas com o atual est谩dio do Lookouts, localizado a menos de 1,2 km a nordeste do futuro local do est谩dio, como motivadores da necessidade de uma nova constru莽茫o.

鈥淒iscuss玫es sobre uma parceria p煤blico-privada para construir um est谩dio de beisebol como parte de um empreendimento de uso misto come莽aram antes mesmo de [Hardball Capital] comprar o time em 2014鈥�, disse Freier. 鈥淐ompramos esse time sabendo que ele precisaria de uma nova instala莽茫o e quer铆amos ter certeza de que Chattanooga estava aberta ao conceito antes de investir no time.鈥�

A empresa tamb茅m 茅 dona do High-A Fort Wayne Tincaps (afiliado do San Diego Padres da MLB) e do Single-A Columbia Fireflies (afiliado do Kansas City Royals da MLB).

E 脿s vezes atualiza莽玫es estruturais no beisebol profissional dos EUA s茫o obrigat贸rias. Uma fonte com conhecimento dos padr玫es de est谩dio da MLB disse ao Construction Briefing que a rodada mais recente de requisitos de padr玫es de instala莽玫es estabelecida pela liga matriz ir谩 expirar em 2025, o que significa que o tempo para os clubes da MiLB atingirem os padr玫es m铆nimos de est谩dio est谩 se esgotando.

鈥淧raticamente todas as equipes tiveram que fazer algum tipo de reforma鈥�, observou a fonte, 鈥渁 menos que recebessem uma autoriza莽茫o para terminar mais tarde鈥�.

Para um esporte t茫o antigo quanto o beisebol, n茫o 茅 surpresa que os elementos do campo (o campo interno, o campo externo, os bancos de reservas) sejam os mesmos de sempre, mas Freier observou que as crescentes expectativas da empresa controladora MLB significam que os est谩dios precisam ser mais adapt谩veis 脿s expectativas modernas dos f茫s.

鈥淯m est谩dio moderno da Liga Menor 茅 uma mistura de espa莽os internos e externos e uma mistura de assentos de est谩dio tradicionais e 谩reas sociais鈥�, disse ele, abordando a infraestrutura para espa莽os n茫o esportivos, como 谩reas de recrea莽茫o infantil e espa莽os verdes.

O beisebol sendo um esporte fixo (o arremessador e os rebatedores atuam na mesma posi莽茫o em cada arremesso), os est谩dios em todo o pa铆s s茫o tipicamente angulados a nordeste do eixo central (cerca de 22 graus ao norte do leste, de acordo com as regras da MLB). Esse 芒ngulo impede que o sol poente atinja os olhos dos rebatedores.

Mas a inclina莽茫o do est谩dio e o sol tamb茅m afetam os espectadores. Como os jogos s茫o disputados principalmente 脿 tarde e 脿 noite no ver茫o dos EUA, o sol est谩 no c茅u ocidental na maioria das disputas. Quando os est谩dios s茫o inclinados para o nordeste, a infraestrutura do est谩dio e a perspectiva impedem que o sol sobrecarregue a maior parte das arquibancadas.

O est谩dio atual do Lookouts, no entanto, est谩 ligeiramente inclinado para noroeste.

鈥淥 est谩dio que herdamos鈥� n茫o estava orientado corretamente鈥�, disse Freier, 鈥渇azendo com que a maioria dos f茫s ficasse com o sol nos olhos por alguns meses da temporada鈥�.

O novo design do est谩dio mostra o eixo central do futuro campo apontando nitidamente para o nordeste, o que deve tornar os home runs e as bolas sujas um pouco mais f谩ceis de serem detectados pelos f茫s do Lookouts no futuro.

Quando conclu铆do, o est谩dio ter谩 capacidade para at茅 10.000 pessoas, com 6.000 assentos fixos, e incluir谩 restaurantes, entretenimento e espa莽os abertos ao redor do diamante.

Cronograma do est谩dio Lookouts e mais sobre o projeto South Broad

Render do edif铆cio 鈥減owerhouse鈥�, anteriormente pertencente 脿 Wheland Foundry. A estrutura ser谩 incorporada ao novo est谩dio de beisebol perto da entrada do campo direito. (Imagem cortesia de South Broad Chattanooga)

Com a constru莽茫o come莽ando neste ver茫o, o primeiro lan莽amento est谩 agora programado para a temporada de 2026 do Lookouts. Os desenvolvedores e l铆deres do projeto inicialmente esperavam t锚-lo pronto at茅 2025.

Al茅m do local esportivo, a New City Properties est谩 desenvolvendo mais dois projetos na fase um do projeto South Broad: um complexo residencial multifamiliar de alto padr茫o com 300 unidades e um edif铆cio de escrit贸rios. Juntas, espera-se que as constru莽玫es custem mais de US$ 100 milh玫es.

O parceiro do projeto Premier Properties, que 茅 dono da maior parte do terreno no local, doou 8 acres (3,2 hectares) para autoridades p煤blicas para desenvolver o est谩dio. A Premier ser谩 dona e financiar谩 o est谩dio ap贸s a conclus茫o.

A CORE Nashville, uma construtora imobili谩ria, comprou 10 acres no local da Premier para construir moradias multifamiliares. Os detalhes ainda n茫o estavam dispon铆veis, pois a empresa obt茅m licen莽as, mas Freier disse que a empresa poderia "come莽ar a constru莽茫o em breve".

N茫o h谩 uma data de conclus茫o para todo o desenvolvimento do South Broad, pois o escopo total do local ainda n茫o foi realizado.

Uma mistura de investimento p煤blico e privado est谩 cobrindo os custos da remodela莽茫o de South Broad, alguns dos quais devem ser reembolsados por meio do uso de um distrito de Financiamento Incremental de Impostos (TIF). Os distritos TIF nos EUA s茫o 谩reas designadas onde a receita adicional de imposto sobre a propriedade gerada por novos empreendimentos (no distrito designado) 茅 reinvestida no mesmo distrito.

Governos municipais identificam regi玫es e criam distritos TIF para ajudar a financiar melhorias de infraestrutura e atrair mais investimentos comerciais e crescimento econ么mico. Em termos gerais, 茅 um mecanismo para governos usarem ganhos fiscais futuros para apoiar esfor莽os de desenvolvimento atuais.

O distrito South Broad TIF tamb茅m 茅 muito maior do que o local do est谩dio da primeira fase: a regi茫o totaliza 450 acres (182 hectares).

O programa TIF expira em 2054, quando o valor do distrito e de sua propriedade ser谩 avaliado nas listas gerais de impostos municipais.