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Nel settore si è assistito a un notevole consolidamento e, sebbene il numero di accordi sia sceso da un picco di 54 nel 2021, a seguito di una serie di attività successive alla pandemia di Covid-19, nel 2024 si sono comunque registrati 34 accordi, un numero leggermente superiore alla media dell'ultimo decennio.

22 di queste 34 operazioni sono state per lo più realizzate da acquirenti strategici � ovvero aziende operanti nel settore dell'edilizia residenziale che hanno assorbito i concorrenti. Le altre 12 hanno coinvolto sponsor finanziari � generalmente società di private equity.

Allo stesso tempo, la cifra che gli acquirenti sono disposti a pagare per le aziende del settore edilizio è aumentata in modo significativo.

Grafico per gentile concessione di Wipfli. Fonte: GF Data, Pitchbook

Secondo i dati dei consulenti finanziari aziendali di Wipfli, i multipli EBITDA (utile prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento) che gli acquirenti sono disposti a pagare sono saliti alle stelle, passando da 4,2x EBITDA nel 2006-2011 a 9,5x nel 2021-2024.

I multipli sono aumentati poiché i maggiori operatori del settore edilizio statunitense, con grandi portafogli di terreni, si stanno consolidando per affrontare la carenza di alloggi in modo più efficiente e redditizio, in un momento in cui i tassi di interesse sono aumentati rapidamente e gli acquirenti di case trovano sempre più difficile salire la scala immobiliare, afferma Colin Johnson, amministratore delegato di Wipfli.

La tendenza continuerà? Al momento, è difficile dirlo, data l'incertezza su cosa accadrà negli Stati Uniti in termini di tassi di interesse, costi di produzione e rischi di recessione.

"Ci troviamo in una situazione molto insolita per quanto riguarda la politica, la situazione economica e la sua direzione. Stiamo monitorando la situazione il più attentamente possibile", afferma Johnson.

Ciononostante, l'offerta di alloggi residenziali è ancora bassa e la domanda è forte, soprattutto nella fascia di mercato di lusso.

Anche se i potenziali acquirenti di costruttori di case potrebbero ora essere meno in grado di prevedere le prestazioni future degli obiettivi di acquisizione a causa dell'incertezza economica, c'è ancora del valore potenziale da trovare nei profitti incorporati nel loro arretrato e nei terreni attualmente sotto il loro controllo.

"Credo che il settore dell'edilizia residenziale e dei servizi negli Stati Uniti sia un settore molto importante, destinato a evolversi indipendentemente dall'orientamento politico", afferma Johnson.

Colin Johnson, amministratore delegato di Wipfli Corporate Finance (Immagine: Wipfli)

Il suo collega Brad Werner, dirigente nazionale del settore edile e immobiliare e partner di Wipfli, suggerisce che le valutazioni potrebbero continuare a salire se gli operatori di private equity cominciassero a essere maggiormente coinvolti in fusioni e acquisizioni di aziende che operano in settori di nicchia del settore dell'edilizia abitativa.

In effetti, le società di private equity hanno già mostrato un forte interesse nei confronti di subappaltatori specializzati in settori quali coperture, impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento (HVAC), riparazioni di tubazioni, lavori elettrici, calcestruzzo e servizi di giardinaggio, a fronte di una carenza di manodopera qualificata.

"Le società di private equity sono entrate nel settore degli appaltatori di impianti di riscaldamento, ventilazione e condizionamento (HVAC) e di impianti meccanici ed elettrici e stanno iniziando a creare piattaforme in questi sottosettori frammentati. Considerano alcuni di questi costruttori regionali e locali nel settore residenziale come un investimento immobiliare che rafforza la loro strategia e la creazione di una piattaforma più ampia? Sono curioso di vedere come evolverà questa tendenza nei prossimi due anni, soprattutto nel settore dell'edilizia residenziale di lusso, dove c'è meno sensibilità a fattori macroeconomici come i tassi di interesse", afferma.

D'altro canto, alcuni costruttori di case più piccoli e non di lusso potrebbero scoprire che i multipli di valutazione delle loro attività sono sottoposti a una certa pressione, poiché i grandi costruttori continuano a consolidarsi.

"Dietro a questi multipli c'è molto da fare", afferma Johnson. "Il fatto che si stia assistendo al consolidamento dei grandi operatori è uno dei fattori che determinano l'aumento dei multipli. Ma ci sono molti fattori che potrebbero farli scendere, man mano che il mercato competitivo si satura con un numero minore di operatori ancora più grandi. Al di fuori di settori specializzati come quello a cui Brad alludeva nel settore del lusso, diventa più difficile per i costruttori più piccoli competere perché i gruppi più grandi possono operare in modo più efficiente in termini di costi".

Consigli per i costruttori di case più piccoli

Johnson e Werner hanno alcuni consigli per i piccoli costruttori edili che intendono vendere la propria attività a un acquirente strategico o a una società di private equity.

Brad Werner, Wipfli

"È un momento davvero interessante per prendere una decisione. Cercherei di fare tutto il possibile per avere un'idea precisa del mercato. Parlerei con i miei colleghi, con i dirigenti di alcune di queste grandi aziende e farei domande", consiglia Johnson.

Suggerisce inoltre agli operatori di un'azienda che vogliono attrarre un acquirente di rendere le proprie operazioni il più efficienti possibile e di rafforzare il più possibile la propria posizione territoriale.

Werner concorda sull'importanza di concentrarsi sui processi e sui sistemi interni. "Si può avere un buon team e una buona disponibilità di terreni, ma se si hanno sistemi e processi tecnologici non ottimizzati e partnership con i subappaltatori instabili, vorrei consolidare tutto", afferma.

Capire con chi la vostra azienda si allineerebbe strategicamente è altrettanto fondamentale, sottolinea Werner. "Loro [gli acquirenti] cercano un'offerta che assomigli a tre. Assicuratevi che, qualunque siano la vision e la strategia della vostra azienda, abbiate gli strumenti e l'infrastruttura necessari per scalare. In definitiva, questo è ciò che un acquirente vorrà vedere", aggiunge.

Transazioni recenti per costruttori di case statunitensi

Tra le recenti transazioni che hanno visto i principali costruttori edili statunitensi acquistare rivali più piccoli e le società di investimento acquistare aziende del settore figurano:

• Acquisizione di Rausch Coleman Homes da parte di Lennar il 10 febbraio 2025. Rausch Coleman Homes offre case pronte per essere abitate o consente ai clienti di scegliere tra le opzioni disponibili per nuove case in sette stati diversi. Valore della transazione: 900 milioni di dollari.
• Acquisizione di Davis Homes da parte di Defy Investments il 4 febbraio 2025. Davis Homes sviluppa collezioni di case personalizzabili nell'Indiana centrale. È specializzata nello sviluppo e nella costruzione di complessi residenziali. Valore della transazione: non divulgato.
• Dream Finders Homes ha acquisito Liberty Communities il 23 gennaio 2025. Dream Finders Homes progetta, costruisce e vende case a Jacksonville e Orlando in Florida; Denver, Colorado; nell'area metropolitana di Washington DC; e Austin, Texas. Liberty Communities, invece, offre servizi di costruzione e edilizia residenziale con sede a McDonough, Georgia. Valore della transazione: non divulgato.
• McKinley Homes ha acquisito Liberty Home Builders il 20 dicembre 2024. McKinley Homes costruisce nuove case in diversi stati, mentre Liberty Home Builders sviluppa immobili residenziali a Houston e San Antonio, in Texas. Valore della transazione: non divulgato.
• Empire Communities ha acquisito Covington Homes il 30 settembre 2024. Empire offre servizi immobiliari, di sviluppo del territorio, di sviluppo immobiliare e di costruzione di complessi residenziali, mentre Covington Homes, con sede in Colorado, offre servizi di costruzione di case. Valore della transazione: non divulgato.