Con l'obiettivo di innalzare gli standard di sicurezza nella progettazione e nella costruzione, il nuovo regime ha alzato l'asticella delle aspettative nei confronti di organizzazioni e individui del settore e ha alzato la posta in gioco in termini di responsabilità.

Poiché molte delle nuove norme e requisiti della legge vengono implementati gradualmente nel tempo � e altri ne seguiranno � appaltatori, progettisti e proprietari di infrastrutture devono rimanere aggiornati sui loro obblighi attuali e futuri. In caso contrario, potrebbero verificarsi gravi conseguenze. Qui valutiamo alcune delle principali opportunità e sfide finora e discutiamo come prepararsi al futuro.

Accogliere opportunità e sfide

Il BSA impone obblighi aggiuntivi agli appaltatori, oltre a quelli stabiliti dal Regolamento sulla costruzione (progettazione e gestione) del 2015. Tra le principali questioni con cui molti si stanno ancora confrontando ci sono:

Definire i requisiti di competenza degli appaltatori: gli appaltatori devono garantire che tutto il personale (inclusi i subappaltatori) impegnato in un progetto sia competente. Questo è difficile perché la descrizione di competenza è vaga: viene definita in senso lato come il possesso delle necessarie "abilità, conoscenze, esperienza e comportamenti". Chiaramente, data la diversità delle discipline nel settore, è difficile stabilire requisiti specifici per tutte le professioni.

Pertanto, progettisti e appaltatori dovrebbero familiarizzare con le linee guida HSE in materia di competenze, come PAS 8671 e PAS 8672. Queste forniscono consigli pratici sulla conformità tecnica, la gestione dei rischi di progettazione e costruzione, la gestione delle informazioni e il collegamento con altri soggetti obbligati. Gli appaltatori principali dovrebbero inoltre aggiornare regolarmente la formazione tecnica e adottare misure per garantire che l'esperienza nel settore o nell'industria di ogni professionista in cantiere sia commisurata al compito da svolgere.

Stabilire il "filo conduttore": Probabilmente il più grande cambiamento recente nel processo di costruzione è l'obbligo di un "filo conduttore" di informazioni da rendere disponibile per tutto il ciclo di vita dell'edificio. La tecnologia necessaria per implementarlo esiste già in gran parte sotto forma di BIM; tuttavia, per monitorare la salute e la sicurezza dei propri impianti in tempo reale, i professionisti dell'edilizia e gli operatori edili devono acquisire maggiore dimestichezza con questo strumento.

L'adozione diffusa di sistemi di registrazione e monitoraggio attivi potrebbe migliorare radicalmente le operazioni e la manutenzione di impianti nuovi ed esistenti. In passato, tenere traccia dei dati operativi e di manutenzione, dei registri degli impianti e dei dati ambientali degli edifici era oneroso. L'obbligo di implementazione di un sistema centralizzato, pur creando inizialmente un ulteriore livello di amministrazione, dovrebbe allineare efficacemente i lavori di manutenzione, riparazione e rinnovo su più sistemi, nonché con gli standard di settore e i dati degli edifici in tempo reale. Ciò può limitare i guasti dei sistemi e le interruzioni causate dai lavori di bonifica e riqualificazione, in particolare negli edifici obsoleti.

Consapevolezza dei nuovi limiti di richiesta di risarcimento: il BSA estende significativamente il periodo entro il quale è possibile presentare reclami, un aspetto spesso trascurato. Il limite di tempo per le richieste di risarcimento relative ai lavori eseguiti dopo giugno 2022 è ora di 15 anni (invece di sei) e di 30 anni per i lavori eseguiti prima di tale data. Gli appaltatori devono assicurarsi che le garanzie e le assicurazioni coprano i termini estesi e identificare i progetti che potrebbero essere a rischio di richieste di risarcimento a causa della proroga. In caso contrario, i costi potrebbero essere estremamente elevati.

Problemi significativi in serbo

La legislazione è concepita per essere iterativa, quindi sviluppatori e appaltatori devono aggiornare costantemente la propria conoscenza della legge per assicurarsi di comprenderne appieno l'impatto sui loro progetti e sulle loro attività, e di essere al corrente di ulteriori modifiche e aggiornamenti in anticipo. A breve, dovrebbero:

Preparatevi all'introduzione della Building Safety Levy, che sarà introdotta entro la fine dell'anno per tutti i nuovi edifici che richiedono l'approvazione del Controllo Edilizio. Ciò aumenterà notevolmente i costi del progetto per i clienti, quindi gli appaltatori principali dovrebbero essere pronti a informare i clienti inesperti del probabile impatto.

Anticipare la bonifica dei rivestimenti: una questione ancora più significativa all'orizzonte è il Piano di Accelerazione per la Bonifica dei Rivestimenti. Si tratta di un elemento importante della nuova legislazione che impone la rimozione di tutti i rivestimenti non sicuri dagli edifici ad alto rischio ed è progettato per prevenire future tragedie dopo il disastro dell'incendio della Grenfell Tower. Entro il 2030, le residenze private di altezza superiore a 11 metri dovranno aver rimosso il rivestimento o avere una data fissa per il completamento dei lavori.

Potrebbe sembrare che ci sia un sacco di tempo a disposizione, ma è fondamentale iniziare a giocare d'anticipo fin da ora. Con oltre 12.000 immobili attualmente bisognosi di interventi di ristrutturazione nel Regno Unito, la realtà è che farli ispezionare tutti e far eseguire i lavori (o addirittura prenotarli) entro la scadenza potrebbe comportare notevoli difficoltà logistiche e di reperimento delle risorse. Alcune autorità locali stanno già faticando a garantire la disponibilità di un numero sufficiente di periti edili o ingegneri antincendio qualificati per effettuare le ispezioni, ed è probabile che i loro servizi saranno sempre più richiesti con l'avvicinarsi del 2030. Le sanzioni per la non conformità potrebbero essere severe: oltre alle multe, costruttori, appaltatori e proprietari immobiliari potrebbero incorrere in sanzioni penali se non adempiono ai propri obblighi di legge.

Le imprese farebbero quindi bene a sviluppare un piano di bonifica, se non l'hanno già fatto, e ad agire immediatamente. Ciò potrebbe includere la valutazione delle proprie risorse e l'esecuzione di perizie autonome. In questo modo si eviterebbe il rischio di aspettare troppo a lungo e di scoprire che non sono disponibili periti dell'autorità locale (o indipendenti) in prossimità del momento. Ciò aiuterà inoltre le imprese a valutare i costi di ciascun edificio, consentendo loro di comprendere appieno l'entità delle proprie responsabilità e di pianificare l'esecuzione degli interventi di bonifica.

Il conto per la riparazione dei difetti di rivestimento sarà probabilmente ingente. Stimiamo un costo medio di 5 milioni di sterline per ciascun edificio, il che significa che, in totale, la bonifica del rivestimento potrebbe rappresentare un problema multimiliardario. Vale anche la pena notare che un recente caso giudiziario (BDW Trading Limited contro Ardmore Construction Limited) ha cristallizzato gli obblighi degli sviluppatori di correggere i difetti degli edifici, e potrebbero seguirne altri simili. In effetti, l'entità delle responsabilità che il settore edile si trova ad affrontare potrebbe essere simile a quella dello scandalo delle vendite scorrette di assicurazioni sulla protezione dei pagamenti (PPI) che ha colpito gli istituti finanziari del Regno Unito. Dato che il settore edile opera con margini ridotti, tutto ciò potrebbe mettere a dura prova i profitti. Gestire i costi nel tempo e garantire che non vengano applicate sanzioni finanziarie aggiuntive è essenziale.

Prendere l'iniziativa

I cambiamenti introdotti dalla BSA sono stati radicali e sono tutt'altro che conclusi: anzi, alcuni degli aspetti più critici devono ancora essere affrontati. Appaltatori e progettisti devono porre la sicurezza degli edifici al centro delle loro attività, e coloro che prenderanno l'iniziativa di affrontare i crescenti obblighi il prima possibile avranno maggiori possibilità di trasformare le sfide in opportunità, mitigando i rischi futuri e mantenendo sotto controllo il più possibile i costi associati. È il momento di agire.