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Nel 2006 Ruddick ha fondato , azienda britannica specializzata in costruzioni modulari volumetriche, che si è specializzata nella produzione fuori sede di edifici a zero emissioni nette per il settore pubblico nei settori dell'istruzione, della difesa, della sanità e della giustizia.

Il fatturato annuo dell'azienda è destinato a raggiungere i 160 milioni di sterline (210 milioni di dollari) e il giorno in cui Construction Briefing si è seduto per parlare con Ruddick, la sua azienda è stata annunciata come una delle sei ad aggiudicarsi un posto in un quadro del Ministero della Difesa (MoD) per costruire 16.000 nuovi posti letto. Il lavoro fa parte di un programma più ampio che prevede anche la ristrutturazione di 40.000 posti letto per alloggi singoli e vale fino a 5,3 miliardi di sterline (7 miliardi di dollari) in 10 anni.

Paul Ruddick, presidente di Reds10

E tuttavia, come sottolinea Ruddick, se la costruzione modulare finisce sui giornali, è molto più probabile che si tratti del fallimento di un'altra azienda del settore.

Più di recente, c'è stata la notizia che il costruttore di case modulari Modpods, con sede nel Regno Unito, è caduto in amministrazione controllata. È l'ultimo costruttore di case modulari ad essere stato gettato in un vortice di pubblicità attorno ai fallimenti aziendali, aggiungendo nomi come Ilke Homes, Modulus (che è entrata in liquidazione all'inizio di quest'anno) o Legal & General Modular (che ha chiuso la sua fabbrica di case modulari alla fine del 2023 con la perdita di 450 posti di lavoro).

Ruddick sostiene che la maggior parte degli insuccessi tra i costruttori di edifici modulari si verifica nel settore residenziale, ma che i titoli negativi possono alterare la percezione dell'edilizia modulare nel suo complesso.

"Molti dei grandi fallimenti erano assolutamente sulla strada giusta. Penso che molti di loro abbiano identificato la domanda ma non elaborato l'offerta. Non sapevano come avrebbero consegnato: hanno creato team con persone provenienti dal mondo dell'edilizia tradizionale e della produzione e li hanno messi insieme ma non hanno capito davvero come funziona. La pianificazione era un problema, la pipeline era un problema. Se avessero iniziato in piccolo e fossero cresciuti, sarebbero ancora qui. Sono diventati troppo grandi, troppo in fretta", dice.

Da parte sua, Reds10 è passata dall'offrire aule temporanee in stile cabina per le scuole alla produzione di edifici permanenti a partire dal 2013 circa.

"Abbiamo iniziato a sviluppare il prodotto in una fabbrica per utilizzarlo in edifici permanenti e poiché conoscevamo il settore, abbiamo iniziato nell'istruzione. Abbiamo iniziato a costruire blocchi da una classe, poi blocchi da due classi, blocchi da tre classi. E questo si è evoluto fino a quando non stiamo costruendo scuole del valore di 20-25 milioni di sterline e una soluzione completa chiavi in mano", afferma.

Dopo l'istruzione, Reds10 si è diversificata nel settore della difesa, offrendo alloggi per singole persone, e ora si sta spostando verso altri settori come la giustizia e la sanità.

Ruddick ritiene che tre ingredienti siano fondamentali per il successo di un'attività di costruzione modulare:

1) Buona capacità di progettazione pre-costruzione.

2) Una fabbrica in grado di produrre moduli di alta qualità utilizzando un processo industrializzato.

3) Capacità di costruzione in loco.

Oltre a ciò, consiglia di portare il più possibile la capacità interna per creare un'azienda più integrata verticalmente. "Siamo tornati al futuro: i contractor tradizionali 20 o 30 anni fa avevano tutti dipendenti diretti prima del modello contrattuale di gestione che abbiamo al momento", afferma.

L'azienda ha cinque grandi stabilimenti di produzione in un'unica sede nell'East Yorkshire. Ruddick riconosce che ciò significa che l'attività comporta un costo fisso elevato, e questo può rappresentare una trappola per le aziende modulari quando non hanno una pipeline di lavoro affidabile.

Tuttavia, Ruddick sostiene che Reds10 ha effettivamente questa pipeline, grazie a una serie di clienti abituali nel settore pubblico, tutti con regolare necessità di costruire.

"Ci siamo allineati ai grandi programmi di lavoro governativi perché questo ci garantisce un canale sicuro", afferma.

Cuori e menti

Uffici del personale per l'Imperial War Museum di Londra, costruiti da Reds10 (immagine fornita da Reds10)

La chiave per conquistare questi clienti è stata dimostrare loro la qualità del prodotto, oltre al fatto che i tempi di costruzione sono circa il 30% più rapidi rispetto alle costruzioni tradizionali.

"Sono ancora edifici con struttura in acciaio, come un edificio tradizionale. Li stiamo solo costruendo in un modo diverso", afferma Ruddick. "Purtroppo, il mercato ha la percezione che il modulare sia di scarsa qualità perché tutti pensano alle baracche traballanti in cui andavano a scuola. E ci sono stati alcuni brutti esempi di recente di aziende MMC e modulari che hanno iniziato con un'offerta di scarsa qualità e sono diventate pop. Quindi c'è stato un vero esercizio di cuori e menti, ma ce l'abbiamo fatta perché costruiamo edifici di qualità davvero elevata: una volta che le persone ci entrano, dicono: "Non pensavo che fosse modulare".

"Indipendentemente dal mezzo di consegna che utilizzi, il prodotto finale deve essere di alta qualità. Nella difesa e nell'istruzione abbiamo attraversato il Rubicone in termini di comprensione [dei clienti] del funzionamento volumetrico e ora vogliamo dimostrarlo anche in altri settori".

Coinvolgimento precoce

La ripetibilità del “prodotto� (e Ruddick ci tiene a chiamare gli edifici un prodotto) è fondamentale, ma è comprensibile che i clienti desiderino anche una certa quantità di design personalizzato all’interno dei loro edifici.

Ciò richiede il coinvolgimento in una fase iniziale del processo. "Per industrializzare, è necessario ripetere le cose con lo stesso team più e più volte", afferma Ruddick.

"Collaboriamo con architetti di spicco come HLM, Jestico + Whiles e Broadway Malyan nelle da uno a tre e poi ci occupiamo della progettazione. Che ci crediate o no, l'80% dei nostri edifici sono uguali in termini di dettagli della struttura, dell'isolamento, della costruzione delle pareti. Il 20% potrebbe essere un diverso tipo di rivestimento o finitura: è nelle nostre possibilità cambiare, ma dobbiamo essere coinvolti fin dal primo giorno.

"Dove il volumetrico non funziona è quando un architetto ha progettato in isolamento, ha inserito un sacco di richieste di pianificazione e poi viene da noi e chiede, 'Potete costruirlo?'. Perché fondamentalmente hai incorporato un sacco di costi lì."

Industrializzare per ridurre i costi

Vista aerea della fabbrica di Reds10 nell'East Yorkshire (immagine fornita da Reds10)

La fase successiva consiste nell'industrializzare il processo di produzione per ridurre la dipendenza dal lavoro manuale e abbassare i costi di costruzione, afferma Ruddick.

"L'edilizia ha perso la Rivoluzione Industriale e ora stiamo iniziando a implementare un approccio più da catena di montaggio. Stimiamo che al momento costruiamo edifici con il 20% di manodopera in meno rispetto all'edilizia tradizionale, il che è ottimo ma non abbastanza.

"Se vogliamo costruire tutti i nuovi edifici di cui abbiamo bisogno, non abbiamo abbastanza manodopera per farlo nel Regno Unito. Stimo che dobbiamo costruire edifici con il 75% di manodopera in meno. L'intero pezzo di industrializzazione riguarda la riduzione delle ore di lavoro mantenendo un'elevata qualità. Se riesci a ridurla, il prezzo scende".

Ruddick stima che Reds10 possa aumentare i propri ricavi da 160 milioni di sterline (210 milioni di dollari) all'anno a 400 milioni di sterline (523,8 milioni di dollari) all'anno utilizzando le stesse fabbriche e mantenendo gli stessi costi fissi, grazie all'ottimizzazione del processo di produzione.

Per riuscirci, non ha intenzione di cercare investimenti da terze parti come il private equity. "Al momento, stiamo crescendo organicamente e non abbiamo bisogno di un'iniezione di denaro. Solo se ci espandiamo a livello internazionale potremmo cercare partner locali", afferma.

Il futuro

Da anni ormai la costruzione modulare è considerata la risposta alle sfide sistemiche del settore edile, legate alla carenza di manodopera qualificata e al rispetto di budget e tempistiche.

Nonostante ciò, è rimasto un sottosettore relativamente di nicchia dell'industria e uno che ha recentemente assistito a una serie di fallimenti aziendali ampiamente pubblicizzati.

Ma è finalmente pronto a diventare un metodo di costruzione più diffuso di quanto non lo sia stato in passato? Forse non sorprende che Ruddick creda di sì.

"Dobbiamo industrializzare il processo di costruzione e costruire in fabbrica", sostiene. "I player affermati del settore storcono gli occhi e dicono: 'Ci hanno già provato'. Quello che ho capito è che l'unico modo per cambiare il settore è farlo e dimostrare che funziona.

"La mancanza di personale nel settore edile è un enorme buco nero in cui stiamo tutti per cadere. L'unico modo per soddisfare la domanda di nuove abitazioni e nuove infrastrutture sarà diventare più efficienti in questo".

Dietro le quinte e lontano dai fallimenti clamorosi di alcuni attori del settore residenziale, questo è ciò che sta gradualmente accadendo, sostiene.

"Se si guarda ad , , sono aziende consolidate che esistono da anni e nessuno ne parla mai. Si parla solo di start-up che vanno troppo veloci e troppo presto senza una pipeline. Abbiamo una fascia demografica giovane a Reds10, siamo guidati dalla tecnologia e abbiamo una visione diversa: sono tempi entusiasmanti".