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Presto un'area industriale abbandonata nel Tennessee, negli Stati Uniti, diventerà "verde esterno" poiché un sito industriale abbandonato nella città di Chattanooga è destinato a diventare una vivace zona residenziale e di intrattenimento, con la caratteristica principale del progetto, un campo da baseball e uno stadio professionistici, attualmente in costruzione.

Denominato progetto South Broad Chattanooga (South Broad), il programma mira a riqualificare un'area industriale dismessa e fatiscente appena a sud del centro cittadino.

Il sito, che in totale supera i 140 acri (56,7 ettari), era l'ex sede delle aziende industriali Wheland Foundry e US Pipe and Foundry. Il progetto di riqualificazione metterà in risalto il riutilizzo e il riciclaggio, poiché due strutture in cui il metallo era forgiato e l'acciaio era modellato saranno ora utilizzate per il divertimento del più antico passatempo sportivo d'America.

Una volta completato, lo stadio sarà la nuova casa dei Chattanooga Lookouts. Il club è un affiliato MiLB Double-A dei Cincinnati Reds della Major League Baseball (MLB).

Il risultato potrebbe essere unico nel suo genere, ha detto a Construction Briefing Jason Freier, CEO del gruppo proprietario dei Lookouts, Hardball Capital. "Gli edifici saranno incorporati in modo più completo rispetto agli edifici storici di qualsiasi altro stadio di baseball a livello di Major o Minor League, o in qualsiasi struttura sportiva di cui siamo a conoscenza", ha detto Freier.

Oltre allo stadio di baseball, la cui costruzione è iniziata il mese scorso, gli stakeholder e i funzionari della città hanno anche pianificato e approvato lo sviluppo di alloggi, alloggi, ristoranti e intrattenimento. Si prevede che l'intero schema di riqualificazione di South Broad porterà lavori di costruzione per un valore di oltre 1 miliardo di dollari e durerà un decennio, con la prima fase da sola (incluso lo stadio) valutata circa 300 milioni di dollari.

Gli ex edifici della fonderia saranno riadattati per un nuovo stadio da 120 milioni di dollari

La “centrale elettrica�, sulla destra in mattoni rossi, e il “negozio di modelli�, al centro sullo sfondo, sono edifici storici del sito del progetto South Broad che saranno riutilizzati come parte del futuro stadio. (Immagine per gentile concessione di South Broad Chattanooga)

Freier ha fornito maggiori informazioni sui due edifici storici destinati a un allestimento di “grande portata�.

Il progetto mira a riutilizzare l'edificio "centrale elettrica" del sito, precedentemente appartenente alla Wheland Foundry (Wheland), costruito negli anni '80 dell'Ottocento, e l'edificio "modelliera" (ex appartenente alla US Pipe and Foundry (US Pipe), costruito nel 1936.

Wheland, che ha chiuso le sue attività nel sito di South Broad nel 2003, era nota soprattutto per la produzione di materiali e parti durante il boom della produzione automobilistica di Detroit all'inizio del ^XX secolo. L'azienda ha anche realizzato prodotti per gli sforzi degli Stati Uniti nella seconda guerra mondiale.

US Pipe era un importante produttore di ferro degli Stati Uniti quando fu costruita la fabbrica di modelli negli anni '30. Il proprietario dell'azienda cessò le operazioni presso il sito di Chattanooga nel 2006 e da allora è stato in gran parte abbandonato.

La centrale elettrica Wheland è la più antica, con oltre 140 anni, e la più piccola delle due strutture recuperate. Si trova appena a nord e a ovest del laboratorio di modelli. Diventerà parte dell'ingresso allo stadio dei Lookouts nell'angolo destro del campo. I rendering mostrano anche l'edificio in mattoni con lo spazio del patio e le piazze sul futuro lato campo della struttura.

La struttura più grande del modello US Pipe sarà integrata nell'atrio della prima linea di base dello stadio e nelle sedute, che saranno collegate all'atrio della terza linea di base tramite passerella.

"Aggiungeremo un grande patio [fatto di] cemento e acciaio che uscirà [dal laboratorio di modelli] verso il campo", ha aggiunto Freier. "Quel patio avrà quindi due file di posti a sedere per il baseball sul lato del campo".

Il progetto intende anche riutilizzare e riciclare altri componenti del sito "come grandi modelli in legno che venivano utilizzati per trasformare l'acciaio in tubi e parti di idranti quando la fonderia e gli impianti di produzione erano ancora in uso", ha affermato Freier.

La costruzione comprenderà anche l'installazione e la realizzazione di funzionalità rilevanti per la mitigazione delle acque piovane, il riciclaggio, il compostaggio, la riduzione dell'effetto termico e ulteriori "funzionalità ecologiche".

Freier ha aggiunto che il progetto si avvarrà anche di un consulente per la sostenibilità, installerà barriere ripariali attorno ai torrenti e utilizzerà strumenti di monitoraggio e tracciamento dei dati per registrare il consumo di energia e acqua.

Giocare duro su un terreno morbido: le sfide edilizie di Chattanooga

Un rendering aereo del futuro stadio di baseball Chattanooga Lookouts, compresi i piani degli spazi residenziali e per uffici oltre il campo esterno. (Immagine per gentile concessione di South Broad Chattanooga)

La costruzione dello stadio è iniziata con una cerimonia di inaugurazione il mese scorso, il 15 luglio. EMJ Construction, con sede a Chattanooga, è stata ingaggiata come responsabile dei lavori a rischio e ha confermato il 25 luglio che i lavori preliminari erano iniziati.

Il costo di costruzione del nuovo stadio di baseball, inizialmente stimato intorno agli 80 milioni di dollari, è poi aumentato a 120 milioni di dollari.

New City Properties di Atlanta, Georgia, è lo sviluppatore principale per l'intero progetto South Broad. DH&W Architects e la società di consulenza Brasfield & Gorrie hanno assistito EMJ nella progettazione e nella pre-costruzione.

Freier ha spiegato lo schema di base per la costruzione di uno stadio di baseball e ha poi evidenziato gli adattamenti che saranno necessari in questo caso.

"[Per prima cosa], scaviamo la conca dei posti a sedere e poi versiamo il cemento in livelli sotto il livello del suolo per formare la conca. Di solito, scaviamo qualcosa come 18-21 piedi (5,5-6,4 m) per ottenere abbastanza file di posti a sedere", ha detto di una tipica costruzione di un campo da baseball.

"Qui, a causa di problemi con la falda freatica (il fiume Tennessee si trova dall'altro lato dell'autostrada rispetto al nostro sito) e della natura dei terreni in loco, siamo in grado di scendere solo di circa 8 piedi (1,4 m)."

Ciò ha portato alla necessità di progettare un atrio sopraelevato sul lato della terza base e lungo tutto il campo esterno dello stadio per installare posti a sedere sufficienti.

"Aggiungeremo un grande patio [fatto di] cemento e acciaio... [e] quel patio avrà poi due file di posti a sedere per il baseball sul lato del campo", ha detto.

"Il piazzale sul lato della prima base deve rimanere a livello perché riutilizzeremo [gli edifici della centrale elettrica e del laboratorio di modelli], quindi il piazzale deve rimanere allo stesso livello di quegli edifici", ha affermato Freier, riferendosi all'infrastruttura lasciata indietro da US Pipe e Wheland.

Perché i Chattanooga Lookouts stanno costruendo un nuovo campo da baseball?

Rendering dell'ex "casa modello" della US Pipe and Foundry riutilizzata come atrio dello stadio e piattaforma di posti a sedere. (Immagine per gentile concessione di South Broad Chattanooga)

Freier ha evidenziato diversi problemi relativi all'attuale stadio dei Lookouts, situato a meno di 1 miglio (1,2 km) a nord-est del sito del futuro stadio, che rendono necessaria una nuova costruzione.

"Le discussioni riguardanti una partnership pubblico-privata per costruire uno stadio come parte di uno sviluppo ad uso misto sono iniziate prima ancora che [Hardball Capital] acquistasse la squadra nel 2014", ha detto Freier. "Abbiamo acquistato questa squadra sapendo che avrebbe avuto bisogno di una nuova struttura e volevamo essere sicuri che Chattanooga fosse aperta al concetto prima di investire nella squadra".

La società possiede anche gli High-A Fort Wayne Tincaps (affiliati ai San Diego Padres della MLB) e i Sinlge-A Columbia Fireflies (affiliati ai Kansas City Royals della MLB).

E a volte gli aggiornamenti strutturali nel baseball professionistico statunitense sono obbligatori. Una fonte a conoscenza degli standard degli stadi MLB ha detto a Construction Briefing che l'ultimo ciclo di requisiti standard per le strutture stabiliti dalla lega madre scadrà nel 2025, il che significa che il tempo per i club MiLB per raggiungere gli standard minimi per gli stadi sta per scadere.

"Quasi ogni squadra ha dovuto effettuare una qualche forma di ristrutturazione", ha osservato la fonte, "a meno che non abbiano ricevuto una deroga per terminarla in seguito".

Per uno sport antico come il baseball, non sorprende che gli elementi del campo (interno, esterno, panchine) siano sempre gli stessi, ma Freier ha osservato che le crescenti aspettative della società madre MLB impongono che gli stadi siano più adatti alle moderne aspettative dei tifosi.

"Uno stadio moderno di Minor League è un mix di spazi interni ed esterni e un mix di posti a sedere tradizionali e aree sociali", ha affermato, parlando delle infrastrutture per gli spazi non sportivi come le aree gioco per bambini e gli spazi verdi.

Essendo il baseball uno sport fisso (il lanciatore e i battitori giocano dalla stessa posizione su ogni lancio), gli stadi in tutto il paese sono in genere angolati a nord-est rispetto all'asse centrale (circa 22 gradi a nord di est, secondo le regole della MLB). Questa angolazione impedisce al sole al tramonto di entrare negli occhi dei battitori.

Ma anche l'angolazione dello stadio e il sole hanno un effetto sugli spettatori. Poiché le partite si giocano principalmente di pomeriggio e di sera durante l'estate statunitense, il sole è nel cielo occidentale per la maggior parte delle gare. Quando gli stadi sono angolati a nord-est, l'infrastruttura dello stadio e la prospettiva impediscono al sole di sopraffare la massa delle tribune.

L'attuale stadio dei Lookouts, tuttavia, è leggermente inclinato verso nord-ovest.

"Lo stadio che abbiamo ereditato... non era orientato correttamente", ha detto Freier, "portando la maggior parte dei tifosi ad avere il sole negli occhi per alcuni mesi della stagione".

Il nuovo progetto dello stadio prevede che l'asse centrale del campo punti decisamente verso nord-est, il che dovrebbe rendere i fuoricampo e le palle foul più facili da individuare per i tifosi dei Lookouts in futuro.

Una volta completato, lo stadio potrà ospitare fino a 10.000 persone con 6.000 posti a sedere fissi e comprenderà ristoranti, intrattenimento e spazi aperti attorno al diamante.

Cronologia per lo stadio Lookouts e altro sul progetto South Broad

Rendering dell'edificio "powerhouse", precedentemente appartenuto alla Wheland Foundry. La struttura sarà incorporata nel nuovo stadio di baseball vicino all'ingresso del campo destro. (Immagine per gentile concessione di South Broad Chattanooga)

Con l'inizio dei lavori di costruzione quest'estate, il primo lancio è ora programmato per la stagione 2026 dei Lookouts. Inizialmente, sviluppatori e responsabili del progetto speravano di averlo pronto entro il 2025.

Oltre alla sede sportiva, New City Properties sta sviluppando altri due progetti nella prima fase del progetto South Broad: un complesso residenziale multifamiliare di lusso da 300 unità e un edificio per uffici. Si prevede che le costruzioni costeranno più di 100 milioni di dollari.

Il partner del progetto Premier Properties, che possiede la maggior parte del terreno sul sito, ha donato 8 acri (3,2 ettari) alle autorità pubbliche per sviluppare lo stadio. Premier sarà proprietaria e finanzierà lo stadio dopo il completamento.

CORE Nashville, uno sviluppatore immobiliare, ha acquistato 10 acri sul sito da Premier per costruire abitazioni multifamiliari. I dettagli non erano ancora disponibili poiché la società sta ottenendo i permessi, ma Freier ha affermato che l'azienda potrebbe "iniziare la costruzione a breve".

Non è disponibile una data di completamento per l'intero sviluppo di South Broad, poiché l'intera area del sito non è stata ancora realizzata.

Un mix di investimenti pubblici e privati sta coprendo i costi della riqualificazione di South Broad, alcuni dei quali dovrebbero essere rimborsati tramite l'uso di un distretto Tax Incremental Financing (TIF). I distretti TIF negli Stati Uniti sono aree designate in cui le entrate fiscali aggiuntive generate dai nuovi sviluppi (nel distretto designato) vengono reinvestite nello stesso distretto.

I governi municipali identificano le regioni e creano distretti TIF per aiutare a finanziare i miglioramenti infrastrutturali e ad attrarre ulteriori investimenti commerciali e crescita economica. In generale, è un meccanismo per i governi per utilizzare i futuri guadagni fiscali per supportare gli attuali sforzi di sviluppo.

Il distretto TIF di South Broad è inoltre molto più grande del sito dello stadio della fase uno: la regione si estende su una superficie totale di 450 acri (182 ettari).

Il programma TIF scadrà nel 2054, data in cui il valore del distretto e delle sue proprietà sarà calcolato in base alle tasse comunali generali.