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Dal suo ufficio, in una torre blu e grigia scintillante nel quartiere Melbourne Docklands, Dan O'Brien, amministratore delegato di Cladding Safety Victoria (CSV), snocciola una serie di numeri.

"Ad oggi, sono stati completati progetti finanziati su 350 edifici residenziali, lavori di bonifica su 130 scuole, ospedali e stazioni di polizia", afferma. "E altri 726 edifici residenziali valutati come a basso rischio sono stati scartati dal programma, per un totale di 1.206 edifici con un risultato".

Lavori in corso su CSV. Foto: CSV

Infatti, a differenza di molte altre giurisdizioni che, sette anni dopo il mortale incendio della Grenfell Tower che sconvolse il mondo, stanno ancora affrontando il difficile problema di individuare dove sono stati installati rivestimenti infiammabili pericolosi e come renderli sicuri, Cladding Safety Victoria afferma che prevede di completare la maggior parte dei lavori di riduzione del rischio sugli edifici residenziali ad alto rischio dello Stato entro la fine del 2025.

O'Brien, un ex funzionario pubblico dai modi gentili con una formazione in economia, è a capo di uno dei primi enti pubblici al mondo che si occupa principalmente di sicurezza dei rivestimenti fin dalla sua istituzione nel dicembre 2022 con 600 milioni di dollari australiani (398 milioni di dollari USA) di finanziamenti pubblici.

Si tratta di un progresso monitorato attentamente da governi, proprietari di edifici, affittuari e costruttori in tutto il mondo, dove migliaia di persone sono state costrette a vivere in edifici probabilmente rivestiti con gli stessi pannelli in materiale composito di alluminio (ACM) utilizzati per la Grenfell Tower, rendendoli impossibili da vendere o assicurare.

Che cos'è Cladding Safety Victoria?

Dopo aver informato i governi del Regno Unito, della Scozia e dell'Irlanda, O'Brien afferma che il governo vittoriano è stato pioniere di un modello su come rimboccarsi le maniche e andare avanti con il difficile lavoro di trovare una soluzione alla crisi globale dei rivestimenti combustibili.

A pochi passi dall'ufficio di O'Brien nei Docklands si trova l'edificio Lacrosse, un isolato contenente due torri di 21 piani, una delle quali prese drammaticamente fuoco nel 2014 e in cui si scoprì in seguito che era stato utilizzato il rivestimento in ACM, spingendo il governo vittoriano ad avviare i lavori per identificare altri edifici che utilizzavano sistemi di rivestimento simili, lavori che furono accelerati nel 2017 in seguito alla tragedia di Grenfell.

Secondo O'Brien, secondo il modello CSV, il processo è stato suddiviso in tre fasi principali: verifica dei materiali di rivestimento utilizzati negli edifici; definizione della priorità degli edifici con il rischio più elevato per i lavori di bonifica più rapidi; impiego di squadre di appaltatori per la bonifica, a volte pagate dallo Stato.

Nel 2017, una task force istituita appositamente per gestire i rischi dei rivestimenti infiammabili in Victoria ha commissionato un audit a livello statale, durante il quale tutti gli edifici residenziali interessati con tre o più piani (per un totale di oltre 2.000 edifici) sono stati valutati da un perito edile comunale, esaminando i documenti edilizi per verificare che tipo di rivestimento fosse stato utilizzato oppure tramite ispezioni in loco.

Dan O'Brien, amministratore delegato di Cladding Safety Victoria. Foto: CSV

I dati dei periti sono stati poi esaminati da un gruppo di esperti utilizzando uno strumento di valutazione del rischio che ha assegnato un punteggio a ogni edificio per il rischio di incendio in base al tipo di rivestimento utilizzato, alla progettazione dell'edificio e alle misure di sicurezza già in atto. Da ciò, gli edifici potevano quindi essere classificati in termini di rischio come estremo, alto, moderato o basso.

Il ministro per la pianificazione del Victoria ha quindi conferito al CSV l'autorità di regolamentazione per gli edifici considerati a rischio estremo o elevato, dove sono stati nuovamente valutati per il rischio di rivestimento secondo un nuovo modello di Protocolli per la mitigazione del rischio di rivestimento (PMCR) sviluppato dall'organismo con il Royal Melbourne Institute of Technology e la Commonwealth Scientific Research Organisation, con gli edifici valutati come aventi i livelli di rischio più elevati idonei al finanziamento statale.

"Non c'è dubbio che fornire finanziamenti pubblici per i lavori sugli edifici più pericolosi sia stato un elemento chiave della velocità e dell'efficacia dell'approccio complessivo", afferma O'Brien. "Ma lo sviluppo successivo della metodologia PMCR è il vero punto di svolta".

"Questo approccio non solo ha aiutato molto i proprietari in termini di impatto finanziario e di districamento di quello che, per la maggior parte, era stato un incubo burocratico e tecnico", aggiunge O'Brien. "Ha permesso a Victoria di gestire il rischio più significativo di quanto sarebbe stato altrimenti il caso".

Valutazione degli edifici a più alto rischio

O'Brien afferma che, procedendo nell'elenco degli edifici prioritari, il suo team collabora con le società dei proprietari, ovvero società detenute in comune dai proprietari degli appartamenti di un isolato, per aiutarli a nominare un project manager professionista tra un gruppo istituito dal CSV.

I project manager che lavorano su progetti finanziati sono poi tenuti a firmare un contratto in cui si impegnano ad agire nell'interesse sia dei proprietari che di CSV.

"Prima della fondazione di CSV, ci si aspettava che le corporation dei proprietari identificassero e nominassero il proprio project manager. In pratica, ciò creava un rischio significativo di conflitto di interessi", afferma O'Brien. "CSV ha preso il controllo del processo istituendo un gruppo di società di project management professionali".

Successivamente, il responsabile del progetto e la società dei proprietari scelgono i loro appaltatori preferiti per l'esecuzione dei lavori di bonifica da un altro elenco approvato dal CSV, una scelta che viene nuovamente verificata due volte dal CSV.

"Questi costruttori provengono da background diversi e variano in dimensioni, riflettendo l'ampia gamma di edifici sottoposti a lavori di rettifica del rivestimento nell'ambito del programma CSV", afferma O'Brien. "Tutti i costruttori hanno firmato gli stessi termini contrattuali, il che elimina lunghe trattative contrattuali dopo il processo di consegna, semplificando il flusso di lavoro complessivo".

O'Brien cita l'esempio di un condominio di quattro piani con rivestimenti infiammabili sulle pareti esterne, ma con una connettività tra gli appartamenti non sufficiente a rendere il rischio inaccettabile.

Appaltatori CSV al lavoro. Foto: CSV

Fino a poco tempo fa, racconta, i proprietari di un simile edificio spendevano decine di migliaia di dollari in consulenti privati per valutare il rischio, giungendo alla conclusione che il rivestimento doveva essere rimosso e sostituito a un costo di 1 milione di dollari australiani (666.000 dollari USA) o più, mentre i singoli proprietari si ritrovavano a dover affrontare fatture da 50.000 dollari australiani (33.000 dollari USA) a 100.000 dollari australiani (66.500 dollari USA), a seconda del numero di appartamenti nell'edificio.

"In base al sistema che abbiamo messo in atto, supportato da una politica e da linee guida governative, il CSV valuta l'edificio e fornisce consulenza sulla mitigazione, lavorando direttamente con gli enti regolatori per cercare un accordo sia sulla valutazione che sulla mitigazione e quindi fornendo questa consulenza ai proprietari", afferma O'Brien.

"Abbiamo molti casi in cui possiamo ottenere un accordo sul fatto che in realtà non c'è bisogno di fare nulla. In altri casi, sono necessari alcuni lavori, ma questo può essere semplice come potenziare i sistemi di rilevamento nell'edificio. Il risultato? I proprietari che stavano affrontando costi di 1 milione di dollari australiani in più ricevono una soluzione ufficialmente sanzionata che può essere implementata per qualche migliaio di dollari. Potete immaginare l'impatto sui proprietari interessati".

Un altro problema che l'agenzia ha dovuto affrontare, afferma O'Brien, in seguito all'incendio della Grenfell, è stata la riluttanza delle compagnie di assicurazione professionale a coprire appaltatori, subappaltatori, architetti, geometri, project manager e ingegneri della sicurezza antincendio che eseguivano lavori di bonifica del rivestimento in risposta a potenziali costose richieste legali.

Fornire assicurazione

Numerosi assicuratori PI hanno smesso di rilasciare coperture senza esclusioni, anche per materiali di rivestimento difettosi, rendendo impossibile per diversi appaltatori locali presentare offerte per i lavori.

Di conseguenza, CSV ha stipulato una polizza assicurativa con la compagnia assicurativa Lockton Companies Australia, che prevedeva un indennizzo per la responsabilità civile legata all'edilizia e per i lavori contrattuali.

Naturalmente, la strategia del CSV di fornire finanziamenti statali solo per gli edifici considerati a più alto rischio di incendi di rivestimento lascia comunque migliaia di proprietari di appartamenti in difficoltà nel vendere i loro appartamenti e ad affrontare fatture di riparazioni di molte migliaia di dollari. Inoltre, sebbene i team scoprano frequentemente altri difetti negli edifici che esaminano, questi rimangono responsabilità dei proprietari per la loro correzione.

E, dopo aver analizzato i dati di 804 edifici su cui hanno lavorato in un recente rapporto, O'Brien e il suo team stanno spingendo per standard legali più severi che richiederebbero a geometri, disegnatori, architetti e ingegneri antincendio di certificare la conformità ai codici edilizi per i condomini.

"Col senno di poi, CSV, in quanto nuova organizzazione, si è fidata troppo delle informazioni, delle opinioni e delle valutazioni ereditate dal mondo esistente dei professionisti e degli enti regolatori del settore edile", afferma O'Brien.

"Abbiamo analizzato i registri di quasi mille edifici nel nostro programma per capire come si è arrivati a utilizzare il rivestimento combustibile e i risultati hanno mostrato fallimenti da parte della maggior parte dei gruppi professionali coinvolti e nella maggior parte delle fasi".