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La hausse des co没ts et le d茅clin de la construction aggravent la crise du logement en Europe (Photo : AdobeStock)

Dans la plupart des villes et centres 茅conomiques europ茅ens, de taille moyenne ou grande, la population cro卯t, vieillit et les familles se font plus petites. Il en r茅sulte une p茅nurie de logements et une hausse des prix de l'immobilier dans ces zones, excluant 脿 la fois les m茅nages 脿 faibles revenus et les travailleurs de la classe moyenne comme les enseignants, les infirmiers, les pompiers, etc.

Les derniers chiffres du FIEC montrent que le secteur de la construction r茅sidentielle est en d茅clin significatif dans plusieurs 脡tats membres de l'UE. Globalement, la construction et la r茅novation de logements ont diminu茅 de 2,6 % en 2023 et devraient encore baisser de 5,7 % en 2024. En moyenne, les loyers des logements dans l'UE ont augment茅 de 18 % et les prix de l'immobilier de 47 % entre 2010 et 2022, date 脿 laquelle 10,6 % des habitants des villes de l'UE vivaient dans des m茅nages consacrant plus de 40 % de leur revenu disponible au logement.

Cette situation r茅sulte de multiples facteurs. Les co没ts de construction 茅lev茅s sont l'un des nombreux facteurs 脿 l'origine de la crise actuelle du logement. Les co没ts de construction ont atteint des sommets historiques suite 脿 l'impact de la pand茅mie de COVID sur les cha卯nes d'approvisionnement, 脿 la flamb茅e des prix de l'茅nergie et aux perturbations des cha卯nes d'approvisionnement caus茅es par la guerre en Ukraine, ainsi qu'脿 la hausse des co没ts de main-d'艙uvre et d'acquisition du foncier. Ces derniers peuvent repr茅senter jusqu'脿 50 脿 60 % du prix d'achat final dans les zones les plus fr茅quent茅es. En effet, dans ces zones dens茅ment peupl茅es, le foncier est rare et les r猫gles de zonage 茅voluent lentement. De plus, les co没ts de financement et la hausse in茅dite des taux d'int茅r锚t, qui ont quadrupl茅 en un an, ont eu un impact n茅gatif sur le secteur de la construction.

Il est clair que la construction de logements adapt茅s, durables et abordables pour tous les citoyens de l鈥橴E est devenue l鈥檜n des plus grands d茅fis urbains auxquels l鈥橢urope est confront茅e.

Logements abordables

Si les politiques du logement rel猫vent de la comp茅tence des 脡tats membres, le logement est devenu, pour la premi猫re fois, un volet distinct du portefeuille d'un commissaire europ茅en. La pr茅sidente de la Commission europ茅enne, Ursula von der Leyen, qui avait d茅j脿 茅voqu茅 la crise du logement dans ses orientations politiques de juillet 2024, a nomm茅 le Danois Dan Jorgensen commissaire 脿 l'脡nergie et au Logement au sein de la nouvelle Commission. Son mandat comprend l'茅laboration d'un plan pour le logement abordable et d'une nouvelle strat茅gie pour la construction de logements, afin de soutenir l'offre de logements, de r茅duire les co没ts de construction, de garantir un nombre suffisant de travailleurs qualifi茅s et d'am茅liorer la productivit茅 du secteur.

Encadr茅 par un groupe de travail d茅di茅, Jorgensen b茅n茅ficiera du soutien financier de la Banque europ茅enne d'investissement. Le Parlement europ茅en souhaite 茅galement jouer un r么le important dans ce dossier. Une commission sp茅ciale sur la crise du logement dans l'Union europ茅enne a 茅t茅 cr茅茅e et sera pr茅sid茅e par la d茅put茅e italienne Irene Tinagli. Cette commission examinera notamment les obstacles et les goulots d'茅tranglement potentiels qui affectent le secteur de la construction et leur impact sur la crise du logement, recensera les initiatives innovantes, identifiera les besoins de r茅formes potentielles et formulera des recommandations dans un rapport 脿 remettre dans les 12 mois.

Mais bien s没r, la question principale demeure : sans comp茅tence directe en mati猫re de logement, que peut-on faire au niveau de l鈥橴E ?

Proposition

Dans un document de position publi茅 en d茅cembre 2024, la FIEC a soulign茅 que, si la politique du logement reste du ressort des 脡tats membres, il est urgent d'apporter une r茅ponse coordonn茅e 脿 l'茅chelle de l'UE pour rem茅dier 脿 la p茅nurie de logements abordables et durables.

Sachant que l鈥檈nvironnement r茅glementaire global et les longues proc茅dures administratives repr茅sentent un fardeau 茅norme pour la production de logements, il conviendrait d鈥檈nvisager davantage la possibilit茅 de revoir les r猫gles, les fonds et les politiques de l鈥橴E qui ont un effet sur les march茅s nationaux du logement, dans le but de promouvoir la simplification, la rationalisation des processus, la concurrence loyale et la croissance 茅conomique au profit de tous.

Concernant la construction en s茅rie et industrielle, que la Commission europ茅enne souhaite dynamiser, la FIEC reconna卯t qu'elle fait partie int茅grante de l'avenir du secteur et peut contribuer, dans une certaine mesure, 脿 rem茅dier 脿 la faible productivit茅, en acc茅l茅rant le processus et en r茅duisant certains co没ts. Id茅alement, cette industrialisation devrait viser 脿 rationaliser l'ensemble du processus de construction. Gr芒ce 脿 cette transformation, la production de logements deviendra 脿 terme plus rapide, moins co没teuse et plus s没re, tout en am茅liorant la qualit茅 et en offrant une plus grande valeur ajout茅e.

Du c么t茅 de la demande, il est urgent de mettre en place des mesures pour garantir aux m茅nages et aux jeunes l鈥檃cc猫s 脿 un logement abordable par le biais d鈥檌ncitations financi猫res et fiscales, en facilitant l鈥檃cc猫s aux pr锚ts et aux hypoth猫ques.

Si le financement public est tr猫s limit茅, il est 茅galement n茅cessaire d'attirer les investissements priv茅s dans les nouveaux projets de construction de logements en assouplissant les exigences prudentielles en mati猫re de cr茅dit. En effet, investir dans des projets de logement ne doit pas 锚tre consid茅r茅 comme plus risqu茅 ou moins attractif que d'autres activit茅s.

Dans l鈥檈nsemble, l鈥檃ction coordonn茅e de l鈥橴E et des 脡tats membres peut jouer un r么le de levier et attirer davantage de d茅veloppements bas茅s sur le march茅, en plus des programmes de logement social.