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El aumento de los costes y la ca铆da de la construcci贸n agravan la crisis inmobiliaria en Europa (Foto: AdobeStock)

En la mayor铆a de las ciudades y centros econ贸micos europeos, tanto medianos como grandes, la poblaci贸n crece, envejece y las familias se reducen. Las consecuencias son la escasez de viviendas y el aumento de los precios de la vivienda en estas zonas, lo que excluye tanto a los hogares con bajos ingresos como a los trabajadores de clase media como profesores, enfermeros, bomberos, etc.

Las 煤ltimas cifras de la FIEC muestran que el sector de la construcci贸n residencial ha experimentado un descenso significativo en varios Estados miembros de la UE. En general, la construcci贸n y renovaci贸n de viviendas disminuy贸 un 2,6 % en 2023 y se prev茅 que disminuya un 5,7 % adicional en 2024. De media, los alquileres de viviendas en la UE aumentaron un 18 % y los precios de la vivienda un 47 % entre 2010 y 2022, momento en el que el 10,6 % de los habitantes de las ciudades de la UE viv铆an en hogares que destinaban m谩s del 40 % de su renta disponible a la vivienda.

Esta situaci贸n se debe a m煤ltiples factores. Los altos costos de construcci贸n son uno de los muchos factores que conducen a la actual crisis de la vivienda. Los costos de construcci贸n alcanzaron un m谩ximo hist贸rico tras el impacto de la pandemia de COVID en las cadenas de suministro, el aumento repentino del precio de la energ铆a y las interrupciones de las cadenas de suministro causadas por la guerra en Ucrania, as铆 como el aumento de los costos de mano de obra y adquisici贸n de terrenos. Estos 煤ltimos pueden representar hasta el 50-60% del precio final de compra en las zonas m谩s frecuentadas. De hecho, en estas zonas densamente pobladas, el terreno es escaso y las normas de zonificaci贸n evolucionan con lentitud. Adem谩s, los costos de financiamiento y el aumento imprevisto de los tipos de inter茅s, que se cuadruplicaron en un a帽o, han impactado negativamente al sector de la construcci贸n.

Es evidente que construir viviendas adecuadas, sostenibles y asequibles para todos los ciudadanos de la UE se ha convertido en uno de los mayores retos urbanos a los que se enfrenta Europa.

Vivienda asequible

Si bien las pol铆ticas de vivienda son responsabilidad de los Estados miembros, la vivienda se ha convertido, por primera vez, en un 谩mbito espec铆fico de la cartera de un comisario europeo. La presidenta de la Comisi贸n Europea, Ursula von der Leyen, quien ya se refiri贸 a la crisis de la vivienda en sus directrices pol铆ticas de julio de 2024, design贸 al dan茅s Dan Jorgensen comisario de Energ铆a y Vivienda en la nueva Comisi贸n. Su mandato incluye trabajar en un plan de vivienda asequible y una nueva estrategia para la construcci贸n de viviendas, con el fin de impulsar la oferta de viviendas, reducir los costes de construcci贸n, garantizar la disponibilidad de mano de obra cualificada y mejorar la productividad del sector.

Acompa帽ado por un Grupo de Trabajo espec铆fico, Jorgensen contar谩 con el apoyo financiero del Banco Europeo de Inversiones. El Parlamento Europeo tambi茅n quiere desempe帽ar un papel importante en este proceso. Se ha creado una Comisi贸n especial sobre la Crisis de la Vivienda en la Uni贸n Europea, presidida por la eurodiputada italiana Irene Tinagli. Entre otras tareas, esta comisi贸n investigar谩 las posibles barreras y obst谩culos que afectan al sector de la construcci贸n y su impacto en la crisis de la vivienda, elaborar谩 un mapa de iniciativas innovadoras, identificar谩 las necesidades de posibles reformas y formular谩 recomendaciones en un informe que se presentar谩 en un plazo de 12 meses.

Pero, por supuesto, la pregunta principal sigue siendo: sin competencia directa en materia de vivienda, 驴qu茅 se puede hacer a nivel de la UE?

Propuesta

En un documento de posici贸n publicado en diciembre de 2024, la FIEC se帽al贸 que, si bien la pol铆tica de vivienda sigue siendo jurisdicci贸n de los Estados miembros, existe una necesidad urgente de una respuesta coordinada de la UE para abordar la escasez de viviendas asequibles y sostenibles.

Sabiendo que el entorno reglamentario general y los largos procedimientos administrativos representan una enorme carga para la producci贸n de viviendas, se deber铆a prestar m谩s atenci贸n a la opci贸n de revisar las normas, los fondos y las pol铆ticas de la UE que tienen un efecto en los mercados de vivienda nacionales, con el objetivo de promover la simplificaci贸n, los procesos racionalizados, la competencia leal y el crecimiento econ贸mico en beneficio de todos.

En cuanto a la construcci贸n en serie e industrial, que la Comisi贸n Europea desea impulsar, la FIEC reconoce que forma parte del futuro del sector y puede contribuir en cierta medida a remediar la baja productividad, acelerando el proceso y reduciendo algunos costes. Idealmente, esta industrializaci贸n deber铆a tener como objetivo la racionalizaci贸n del proceso de construcci贸n en general. Con esta transformaci贸n, la producci贸n de viviendas se volver谩 m谩s r谩pida, econ贸mica y segura, aumentar谩 la calidad y ofrecer谩 un mayor valor a帽adido.

Del lado de la demanda, es urgente poner en marcha medidas para garantizar que los hogares y los j贸venes tengan acceso a una vivienda asequible mediante incentivos financieros y fiscales, facilitando el acceso a pr茅stamos e hipotecas.

Si bien la financiaci贸n p煤blica es muy limitada, tambi茅n es necesario atraer inversi贸n privada a nuevos proyectos de construcci贸n de viviendas flexibilizando los requisitos prudenciales para el cr茅dito. De hecho, invertir en proyectos de vivienda no deber铆a considerarse m谩s arriesgado ni menos atractivo que otras actividades.

En conjunto, la acci贸n coordinada de la UE y los Estados miembros puede desempe帽ar un papel impulsor y atraer m谩s desarrollos basados en el mercado, adem谩s de programas de vivienda social.