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FIEC: ¿Qué puede hacer la UE ante la crisis de la vivienda?
07 abril 2025
La reciente crisis del costo de vida ha exacerbado un problema de larga data con la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda; la FIEC examina lo que la UE puede hacer para afrontar este desafío.

En la mayoría de las ciudades y centros económicos europeos, tanto medianos como grandes, la población crece, envejece y las familias se reducen. Las consecuencias son la escasez de viviendas y el aumento de los precios de la vivienda en estas zonas, lo que excluye tanto a los hogares con bajos ingresos como a los trabajadores de clase media como profesores, enfermeros, bomberos, etc.
Las últimas cifras de la FIEC muestran que el sector de la construcción residencial ha experimentado un descenso significativo en varios Estados miembros de la UE. En general, la construcción y renovación de viviendas disminuyó un 2,6 % en 2023 y se prevé que disminuya un 5,7 % adicional en 2024. De media, los alquileres de viviendas en la UE aumentaron un 18 % y los precios de la vivienda un 47 % entre 2010 y 2022, momento en el que el 10,6 % de los habitantes de las ciudades de la UE vivían en hogares que destinaban más del 40 % de su renta disponible a la vivienda.
Esta situación se debe a múltiples factores. Los altos costos de construcción son uno de los muchos factores que conducen a la actual crisis de la vivienda. Los costos de construcción alcanzaron un máximo histórico tras el impacto de la pandemia de COVID en las cadenas de suministro, el aumento repentino del precio de la energía y las interrupciones de las cadenas de suministro causadas por la guerra en Ucrania, así como el aumento de los costos de mano de obra y adquisición de terrenos. Estos últimos pueden representar hasta el 50-60% del precio final de compra en las zonas más frecuentadas. De hecho, en estas zonas densamente pobladas, el terreno es escaso y las normas de zonificación evolucionan con lentitud. Además, los costos de financiamiento y el aumento imprevisto de los tipos de interés, que se cuadruplicaron en un año, han impactado negativamente al sector de la construcción.
Es evidente que construir viviendas adecuadas, sostenibles y asequibles para todos los ciudadanos de la UE se ha convertido en uno de los mayores retos urbanos a los que se enfrenta Europa.
Vivienda asequible
Si bien las políticas de vivienda son responsabilidad de los Estados miembros, la vivienda se ha convertido, por primera vez, en un ámbito específico de la cartera de un comisario europeo. La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, quien ya se refirió a la crisis de la vivienda en sus directrices políticas de julio de 2024, designó al danés Dan Jorgensen comisario de Energía y Vivienda en la nueva Comisión. Su mandato incluye trabajar en un plan de vivienda asequible y una nueva estrategia para la construcción de viviendas, con el fin de impulsar la oferta de viviendas, reducir los costes de construcción, garantizar la disponibilidad de mano de obra cualificada y mejorar la productividad del sector.
Acompañado por un Grupo de Trabajo específico, Jorgensen contará con el apoyo financiero del Banco Europeo de Inversiones. El Parlamento Europeo también quiere desempeñar un papel importante en este proceso. Se ha creado una Comisión especial sobre la Crisis de la Vivienda en la Unión Europea, presidida por la eurodiputada italiana Irene Tinagli. Entre otras tareas, esta comisión investigará las posibles barreras y obstáculos que afectan al sector de la construcción y su impacto en la crisis de la vivienda, elaborará un mapa de iniciativas innovadoras, identificará las necesidades de posibles reformas y formulará recomendaciones en un informe que se presentará en un plazo de 12 meses.
Pero, por supuesto, la pregunta principal sigue siendo: sin competencia directa en materia de vivienda, ¿qué se puede hacer a nivel de la UE?
Propuesta
En un documento de posición publicado en diciembre de 2024, la FIEC señaló que, si bien la política de vivienda sigue siendo jurisdicción de los Estados miembros, existe una necesidad urgente de una respuesta coordinada de la UE para abordar la escasez de viviendas asequibles y sostenibles.
Sabiendo que el entorno reglamentario general y los largos procedimientos administrativos representan una enorme carga para la producción de viviendas, se debería prestar más atención a la opción de revisar las normas, los fondos y las políticas de la UE que tienen un efecto en los mercados de vivienda nacionales, con el objetivo de promover la simplificación, los procesos racionalizados, la competencia leal y el crecimiento económico en beneficio de todos.
En cuanto a la construcción en serie e industrial, que la Comisión Europea desea impulsar, la FIEC reconoce que forma parte del futuro del sector y puede contribuir en cierta medida a remediar la baja productividad, acelerando el proceso y reduciendo algunos costes. Idealmente, esta industrialización debería tener como objetivo la racionalización del proceso de construcción en general. Con esta transformación, la producción de viviendas se volverá más rápida, económica y segura, aumentará la calidad y ofrecerá un mayor valor añadido.
Del lado de la demanda, es urgente poner en marcha medidas para garantizar que los hogares y los jóvenes tengan acceso a una vivienda asequible mediante incentivos financieros y fiscales, facilitando el acceso a préstamos e hipotecas.
Si bien la financiación pública es muy limitada, también es necesario atraer inversión privada a nuevos proyectos de construcción de viviendas flexibilizando los requisitos prudenciales para el crédito. De hecho, invertir en proyectos de vivienda no debería considerarse más arriesgado ni menos atractivo que otras actividades.
En conjunto, la acción coordinada de la UE y los Estados miembros puede desempeñar un papel impulsor y atraer más desarrollos basados en el mercado, además de programas de vivienda social.
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